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★本日のコラム★
不動産需給に影響を与える5つの要素
一般的に収益物件の価格は以下にある5つの要素により変動します。
①金利②外国人観光客③人口④利回り⑤空室率
金利
不動産投資家の多くは銀行からローンを借り入れ不動産を購入します。
そのため、ローンの金利が低くなると投資家の予想利回りが改善して、収益物件の需要が高くなる傾向があります。
一方、政策などで金利が上昇するとローンの金利も高くなり、不動産投資の収益性は悪くなります。
外国人観光客
近年ではインターネットで日本の観光地が知られるようになり、日本に訪問する外国人観光客が増加していました。しかし現在、2020年頃から流行している新型コロナウイルスの影響で観光客は減少しています
観光客が増加するとホテルなど商業施設の需要が高まり、商業用不動産の価格が上昇しやすくなります。マンションを民泊として活用する事例もあり、インバウンド需要は住居用不動産の価格推移にも影響を与えるでしょう。
人口
不動産価格に大きな影響を与える要素として人口があります。
人口が増えれば増えるほどマンションや商業施設の需要が増えて、さまざまな収益物件の価格が高くなる傾向です。
生活する人々が減ることで不動産の需要は低下して、収益物件の価格は悪化し続けます。不動産投資のエリアを決めるときは人口予測をチェックしておくことがオススメです。
利回り
「年間家賃収入÷物件取得価格」で計算できる指標を利回りと呼びます。
利回りが高いほど投資資金を回収する期間が短くなり、投資家から収益物件を購入されやすくなる傾向です。
2019年10月の不動産投資家調査によると、東京都内の期待利回りと取引利回りは以下のように掲載されています。
より良い条件で不動産投資するために、収益物件を検討するときは予想利回りと期待利回り、取引利回りを比較しましょう。
- 空室率
たとえ優れた物件を安く購入できても、入居者が現れなければ家賃収入を得られません。収益物件の価格推移には不動産の空室率も大きな影響を与えます。
空室率が上昇すると不動産投資の需要が減り、物件価格が低下しやすくなります。
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