雑居ビル買取可能？です。「大阪市・福島区」

おはようございます。

営業の北垣です。

本日は、賃借人がアパートの
2階から転落した場合

の責任について解説していきます。

『私は2階建ての賃貸アパートを経営しています。この度、賃借人が2階の窓から物干し竿に洗濯物を干そうとして身体を乗り出した時に落下して、大けがをしました。賃借人は2階の窓に手すりがついてない為に落下したのだから、アパートの窓に瑕疵があり、オ－ナ－に責任があるとして、私に落下事故による損害の賠償を求めています。

しかし、2階の窓は手すりは、ありませんが、窓枠下部は床面から73㎝の位置にあるので、普通の注意を払っていれば落下することは、ないと思います。瑕疵の問題ではなく、本人の不注意ではないかと思うのですが、このような場合にも私に損害賠償責任があるのでしょうか？』

答え・・・

賃借人が賃貸建物から落下する等の事故が発生した場合には、当該アパートに入居者が落下する可能性のある
暇疵(欠陥)があったか否かによることになります。

暇疵の有無は、賃借人が落下するおそれのある危険な設備
があったか、落下の危険性を防止する施設が具備されていたか否かで判断されることになります。

窓枠下部が
床面から約73cmの位置にあるとすると、窓の腰高自体は通常のものと考えられますので、腰高自体を暇疵とみなす
ことはできないと思われます。

しかし、裁判例の中には、その窓の外にある物干し竿の位置等から、入居者が洗濯物を干すには窓から相当程度、
体を伸ばさないと洗濯物を干せない状況である等の事情のある場合には、落下の危険がないとはいえないので、
暇疵があると認め、賃借人側にも過失があったとして90%の過失相殺をしたうえで、賃借人の請求を一部認容した
事例もあります。

暇疵の判断には、窓自体の安全性だけでなく、窓がどのように使用されていたかも併せて
考慮すべきとしていることに留意する必要があります。

1.賃貸アパートで発生した
事故と賃貸人の責任

アパートで事故が発生した場合に
は、当該アパートに事故を惹起する
ような暇疵(欠陥)があったか否かに
より、オーナーに損害賠償責任があ
るか否かが決まります。

民法717条
(土地の工作物責任)は、「土地の工
作物の設置又は保存に収疵があることによって

他人に損害を生じたと
きは、その工作物の占有者は、被害
者に対してその損害を賠償する責任
を負う。

ただし、占有者が損害の発
生を防止するのに必要な注意をした
ときは、所有者がその損害を賠償し
なければならない」と定めています。
土地の工作物とは、土地に固着させ
た物ですから、建物やブロック塀が
これに該当します。

占有者に過失がなければ所有者が賠償責任を負う
と規定されていますが、所有者に過
失がなかった場合の規定がありませ
ん。民法717条は、収疵のある土地
の工作物の所有者の無過失責任を
定めたものです。

2.工作物の暇疵の判断

窓枠下部が床面から約73cmの位置にあるとすると、窓の腰高自体は
通常のものと考えられますので、腰
高自体を収疵とみなすことはできな
いと思われますが、その窓がどのよ
うな使われ方をしていたかも問題と
なります。

福岡高裁平成19年3月
20日判決に類似の事件の判断が示
されています。

事案は、賃借人Xの
妻が自宅建物の2階窓から転落し
て死亡した事故について、その原因
は、窓に手すり等が設置されていな
かったことにあるとして、賃貸人Yに
対し、土地工作物責任に基づいて、
損害賠償を求めたものです。

Xは、
本件窓に手すりがないことが建物の

欠陥に該当すると主張して損害賠
償を請求しましたが、Yは、窓の腰
高は十分で、手すりがなくても通常
落下する危険はないから暇疵はな
いと反論しました。

第一審判決は、
窓枠下部が床面から約73cmの位置
にあることや、30年近く無事故であ
ること等の事情から、通常の注意を
すれば落下するおそれはなく、収疵
はないとしてXの請求を棄却しまし
たが、福岡高裁では、本件窓の両脇
の外壁には、蛇腹式の物干し竿受
けが設置されていたが、錆び付いて
いて伸縮できない状態であったこと
を認定し、このため、洗濯物を干すためには、

手に洗濯物を持ったままの
状態で、窓からある程度外に身を乗
り出さなければならないことが考え
られるのであって、万一身体のバラ
ンスを失ったような場合には、その
まま転落する危険性がなくはなかっ
たことから、窓に手すりや柵などが
設置されていなかったことは、転落
防止という観点からしてその安全性
が十分なものでなかったと判断して
います。

暇疵の判断方法として、窓自
体の構造の安全性のほか、窓の実
際の使用方法等をも考慮して暇疵
の判断をしていることに注意が必要
です。

今回のポイント！

●アパートで発生した事故にオーナーが損害賠償責任を負うか否かは当該アパートに工作物としての暇疵があ
るか否かによる。

●オーナーの工作物責任は、オーナーの無過失責任であるので、過失の有無は問題にならず、客観的に暇疵があ
るか否かが問題となる。

●暇疵の判断にあたっては、当該箇所の構造だけではなく、それがどのように利用されていたかも考慮の上、判断されることになる。

以上で、解説を終わります。