おはようございます。
営業の北垣です。
貸家の庭を借家人が
車庫に利用した場合の続きです。
②建物使用に必要な限度での敷地の通常の使用
建物賃貸借契約においては、借家人が
建物使用のため必要な限度で
の敷地の通常の使用とは、何がこれ
に該当するのかということが問題に
なります。これは、建物賃貸借契約の
目的が何であるか、建物と敷地の状
態がどのようなものであるのか、借家
人と土地使用が賃貸人の権利を侵
害するおそれがあるか否か(具体的
には借家人が将来、賃借建物を賃
貸人に返還する際に、土地について
の原状に回復して返還することが容
易か否か)等々の事情を考慮して判
断される問題です。
前述のとおり、借家人は、賃借建
物に出入りするためには、少なくとも
敷地端から賃借建物の出入り口まで
の通路部分の土地は通行できなけ
れば建物の使用ができませんので、
同通路部分の通行が「建物使用のため
必要な限度での敷地の通常の使
用」に該当することは明らかですが、
これに限られるわけではありません。
例えば賃借建物の庭の部分に観賞
用の植物を植えて草花を楽しんだ
り、家庭菜園を作り野菜等を収穫し
たりすることも一般には認められてい
ますし、建物を返還する際の撤去が
容易で簡易な構築物(倉庫等)を設
置することも「建物使用のため必要
な限度での敷地の通常の使用」に該
当すると考えられます(東京地判昭
和4Ⅰ年1月31日)。
建物の借家人が
その敷地を簡易な車庫として利用す
ることについては、車社会といわれる
現代においては、建物使用に必要な
範囲と考えられますし、簡易な車庫
であって原状回復も容易である場合
には、建物使用に必要な通常の使用と考えられると思われます。
③建物使用に必要な限度で通常の使用が認められる敷地の範囲
建物使用に必要な通常の使用を
上記のように考える場合には、賃借
人が建物の使用のため必要な限度
で使用できる敷地の範囲は、単に賃
借建物の出入り口までの通路部分
の土地に限られるわけではなく、一
戸建て建物の敷地がブロック塀や
生垣で囲まれている場合は通常はそ
の全部と考えられます。
ただし、建物の
面積に比べて敷地の面積が広大
である場合は、敷地のうち建物の利
用のための相当な部分を区画し、そ
の余りの土地は必要な範囲を超える
ものと考えることになります。
ポイント！
●建物の賃貸借契約しか締結しておらず、その敷地の利用に関する契約がない場合であっても、賃借人は建物
の使用のため必要な限度で通常の方法により、敷地を使用することが認められる。
●賃借人が建物の使用のため必要な限度で使用できる敷地の範囲は、一戸建て建物の敷地がブロツク塀や生
垣で囲まれている場合、通常はその全部と考えられ、建物の面積に比べて敷地の面積が広大である場合は、
敷地のうち利用のための相当な部分とそれ以外の部分に区分けして、相当な部分がその対象となる。
●賃借人は、建物の使用のため必要な限度で通常の方法により、敷地を使用することができるが、その範囲を
超えて敷地を使用した場合には用法違反となり、用法違反が信頼関係を破壊するに足りる場合には、賃貸借
契約の解除が認められる。
賃貸の話は以上になります。
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