おはようございます。
営業の北垣です。
早いもので今年もあとひと月半になりました。
一人焦っている私です。
今日は賃貸相談についての話し、
貸家の庭を借家人が
車庫に利用した場合の質問について！
一戸建ての貸家を賃貸しています。賃借人には建物についての賃貸借契約しか
締結していませんが先日、貸家を見回ると賃借人は貸家の庭の空いてる部分に
簡易な組立て式の車庫を建て利用していました。
建物を賃貸しただけなのに勝手に敷地に簡易とわいえ車庫を建て利用してもいいのですか⁉
賃貸仮契約の用法違反として賃貸仮契約の解除は出来ますか⁉
答え！
賃借人は、建物についての賃貸借契約しか締結しておらず、その敷地の利用に関して契約をしていない場合で
あっても、建物の使用のため必要な限度で敷地を通常の方法により使用することが認められています。
一戸建て貸家の敷地がブロツク塀や生垣で囲まれている場合、通常はその全部について建物の使用のため必要な限度で
敷地を利用することができ、建物に至るまでの通路部分の通行に限らず、庭に草花を植栽したり、撤去可能な簡易な
物置等を設置したりすることは認められています。
しかし、敷地の通常の方法による使用の範囲を超えて使用
した場合は用法違反となり、その違反行為の態様が賃貨借契約当事者間の信頼関係を破壊するに足りる場合に
は、賃貸人は賃貸借を解除することができます。
現代においては、自家用車の使用は建物の使用に必要な範囲内
の通常の使用と考えられ、敷地の一部に撤去可能な簡易な車庫を設置したことは、建物の使用に必要な範囲内の
通常の使用と考えられ、用法違反を理由とする賃貸借契約の解除は認められません。
1.借家人は建物の敷地
にも使用権を有するのか
一般に、建物の借家人は、建物を
使用・収益することについての建物
賃貸借契約を締結しているだけで、
建物の敷地の利用については契約
をしていません。このような場合に、
賃貸したのは建物であって、土地に
ついての使用・収益する権利まで与
えたことはないから、土地の使用は
賃貸人の別途の許可がない限り認め
られないと主張できるか否かが問
題になります。
確かに、借家人が賃借権の設定
を受けた対象物は建物のみであっ
て、その敷地の利用に関する契約は
締結していないことがほとんどであ
ると思われます。しかし、だからといっ
て、賃貸したのは建物だけであるの
で、その敷地の利用は一切認めない
と主張することが許されるわけでは
ありません。なぜなら、借家人が建物
敷地を一切利用することができなければ
家人は建物玄関への出入り
ができず、建物の使用をすることが
できません。
このことから、借家人は、
契約の目的物である建物を使用
するため、必要な限度でその敷地の
通常の方法による使用は認められる
ものと解されています(東京高判昭
和34年4月23日)。
続きは次回のブログに書かせてもらいます。
今回は、敷地の前面道路についてのお話しもさせて頂きます。
不動産調査の中でも、特に難しいとされているものに、「道路に関する調査」があります。
法務局や役所等で調査
した内容と現地の状況に違いがある場合があるため、現地調査をしっかり行い、役所調査と合わせて総合的な判断をする必要があります。
道路法と建築基準法の2つの観点における調査
道路調査においては、大きく分け
て2つの観点に注意して行います。
第一は、「敷地の前面道路の区域
に関する調査」(道路法)であり、
第二は、「調査対象敷地での建築の可
否の調査」(建築基準法)です。
ここでは、第一の前面道路について述べ
ます。
現地調査の4つのポイント
敷地の前面道路の現地調査をす
る際、①位置、②形状、③範囲、④幅
員の4つのポイントがあります。
ポイント4つは次のブログに話しをさせて頂きます。
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