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マイダスの北垣です(*^-^*)
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今回は心理的瑕疵についての解説です。
住宅を売却しようと考えている方のなかには、“心理的瑕疵”のある物件を所有し
ている方もいるのではないでしょうか。心理的瑕疵のある物件でももちろん売却
することは可能ですが、その際、通常の住宅を売却するときとは違う手順を踏ま
なければなりません。ここでは、心理的瑕疵の概要をはじめ、心理的瑕疵のある
物件を売却する際の注意点などについてご紹介します。
〇心理的瑕疵とは
シロアリが大量に発生したり、雨漏りが発生したりと、住宅そのものに欠陥があ
ることを物理的瑕疵といいます。これに対して、人が心理的に抵抗を感じるよう
な欠点があることを心理的瑕疵といいます。たとえば、自殺や殺人、事故で誰か
が亡くなっていたり、近くに墓地があったりといったことがあげられます。過去
にこうした経歴がある住宅は心理的瑕疵物件、事故物件と呼ばれ、周辺の家賃相
場よりも安く賃貸・売却されます。このほか、心理的瑕疵に含まれる条件には、
過去に性風俗店として利用されていた場合や、宗教団体の施設が隣接している場
合などが挙げられます。このように、住宅の外観や内装など目に見える範囲には
何の欠陥もなくても、過去に上記のようなことが起きた住宅は“欠陥がある”とみ
なされることになるのです。
ただ、過去にその住宅で人が亡くなったからといって、全てのケースが心理的瑕疵に当たるわけではありません。たとえば、自然死で人が亡くなっていた場合は、原則、心理的瑕疵に該当しないといわれています。
自らの所有している住宅が心理的瑕疵物件、いわゆる事故物件である場合、売却
を行う際に必ず行わなければならないことがあります。それは買主への“告知”で
す。住宅自体に瑕疵がないとしても、自殺や殺人、事故などで亡くなった人が住
んでいた家というものは、居心地の悪さを感じる方もいます。また、なかにはこ
うした過去がある住宅を避けている方もいるため、後に買主が困らないよう事前
に瑕疵があることを告知しておかなければなりません。これは法律で義務として
定められているので、心理的瑕疵物件の売却を行う際には、過去に売家で起きた
出来事をしっかり伝える必要があります。なお、その際は口頭で説明するだけで
なく、過去に起きた事件・事故の概要などの告知事項を記載した物件状況告知書
（告知書）を作成しなければなりません。
仮に告知義務を果たさず売却し、後に買主が心理的瑕疵の事実を知った場合、買
主から訴えられてしまうことがあります。訴えの内容は人によって若干異なりま
すが、こういったケースでは売買契約の解除や損害賠償などが請求されることが
ほとんどです。買主の訴えが認められた場合、数百万円の損害賠償金を支払わな
ければいけないこともあります。このように自らが大きな負担を負うことにもな
るので、トラブルにならないよう告知義務をしっかり果たすことが重要です。
心理的瑕疵のある物件は、ほとんどの方が敬遠するため、売却をする際にはあま
り事件のことを伝えたくないという方もいるのではないでしょうか。しかし、な
かには「安くなるならいい」と心理的瑕疵物件のことをあまり気にしない方もい
ます。事実、心理的瑕疵物件の売買契約が成立した事例もあるため、売却に不安
を抱くことはありません。
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担当者 北垣（きたがき）
