おはようございます。
営業の北垣です。
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本日は、前回の続き、建物賃貸借における契約の成立をめぐるトラブルについて
解説していきます。前回のブログで③まで解説しました。
①民法と契約の成立
②不動産取引における「申し込み」
③契約の成立と宅建業法
④ 預り金と宅建業法
宅建業法は、契約成立前に宅建
業者が受領した申込金、契約証拠
金等の金銭は名目にかかわらず「預
り金」として取り扱い、その預り金に
ついては、契約の申込みの徹回が
あったときに、宅建業者が返還を拒
むことを禁止しています(宅建業法
施行規則Ⅰ6条のⅠ2第2号)。
宅建業法の解釈・運用の考え方
は、この禁止規定について、「預り
金は、いかなる理由があっても一旦
返還すべきであるという趣旨であ
る」ことを示しています。
「いかなる
理由があっても一旦返還すべき」と
は、仮に契約が成立したとしても預
り金(申込金)は一旦返還すること
が必要であり、契約に必要な金銭は、契約時に改めて授受するということです。
⑤ 宅建業者の対処
本事例においては、民法の基本
原則に当てはめても契約が成立し
ているとはいえません。
契約は成立してい
ませんので、媒介業者は仲介手数
料を請求することはできません。
また、預かった申込金の返還を拒む
こともできません。
媒介業者は、すみやかに申込金を
返還してトラブルを解決することが
必要です。
不動産取引実務においては、
特段の事情がない限り、契約
は、書面での契約締結により成立
することを前提に対応することが必
要です。
以上で、宅建賃貸借トラブルの解説を終わります。
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担当：北垣（きたがき）
