物件買取強化中💪
皆様おはようございます☀マイダスです！
今日は、海外不動産のお話しをさせて頂きます。
中国マンション開発と販売について。
今回は、中国における分譲マンションの開発と販売にかかわる
市場についてご紹介します。中国の分譲マンション市場では、新
築物件がどのように市場に供給され、購入者がどのような視点で
購入チェックしているかを見てみます。
① 開発素地の仕入れは
国有土地使用権の入札から
中国では、個人の土地所有者はい
ないので、マンションデベロッパー
は、地方政府が行う土地使用権の人
札で素地取得を行います。競争人札
で最も高い値をつけた業者が土地
使用権証を取得し、開発に着手しま
す。
開発計画の許可を取得し、工事
許可を受けて着工します。業者が完
成前に住戸の青田売りを始めるに
際しては、土地使用権の人札代金の
完納証明と、開発にかかる総額の
25%以上を投入済の証明を条件と
した「前売販売許可証」を取得しなければなりません。
これは、分譲マンション
開発の梨明期に、開発分譲を
広告して購入者から資金を集めたに
もかかわらず、工事途中で倒産して
マンションが引き渡されないなどの
事件が頻発したことがあり、政府が
開発業者への規制を厳しくしたとい
う経緯があります。
②.タワー型とフラット型
中国では、一般にタワー型と、フラット型の呼び方で
マンションのタイプが区別されてい
ます。
タワー型は中心にエレベーター
等のコア部分があり、1階層あたり
5〜10戸程度の住戸を配置した高
層形式です。
一方フラット型は、主とし
て長方形の住戸が並列に配置され、
2戸が向かい合ってⅠつの階段また
はエレベーターを共有する中高層の
形式です。
大型開発案件では、1つの
プロジェクト内にタワー型とフラット
型を一定戸数混合して供給するもの
もあります。
タワー型は土地を集約利
用できるので、同一プロジェクト内で
比較すれば、フラット型よりも分譲単
価は割安になるようです。
日本では
タワーマンションの分譲単価は割高と
なる傾向がありますが、中国では必
ずしもそうではなく、高級物件はむし
ろフラット型が多いようです。
③住宅間取りのバリエーション
中国のマンションの間取りの呼び方は以下のようになっています。
【室】 寝室等のⅠ部屋
「斤」 :リビング(居間)またはダイニン
グ(食事室)
「衛」 :トイレ・バス(トイレとバスは必
ず一体となっている)
「厨 」:キッチン
つまり「3室2庁2
衛1厨」と記載があれば、寝室3、リ
ビング、ダイニング、キッチンが1つず
つ、トイレ・バスが2つということにな
ります。
日本式にいえば「3LDK(た
だしトイレバス×2)ということになり
ます。
ちなみにこの住戸の面積は94㎡です。
中国では、分譲マンションの
1戸あたりの取引単位は「建築面
積」と表記されますが、これは日本の
専有面積とは異なります。中国の「建
築面積」は、「専有部分の面積」と
「共用部の按分面積」を合計したも
のです。
ですから、日本での専有面
積よりも、タワー型でⅠ5〜20%程
度、フラット型でⅠ0%程度大きいこ
とにご注意ください。この間取りを日
本式に換算すると、85㎡程度という
ことになります。
続きは次回のブログに載せます。
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ありがたいことに11月も成約が続いておりますので
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