おはようございます。
前回のブログの続きです。
賃貸契約を解除した後も退去しない、どうすればいいのか⁉
(1) 鍵の付け替え行為
賃貸借契約が終了しても、賃借人
が事実上貸室を占有していますの
で、賃貸人が、賃借人に対し、建物明
渡しを求めて訴えを提起し、明渡しを
命ずる判決を得て、強制執行手続き
において執行官が賃借人の占有を解
く手続きをするまでは、賃借人の占有は
保護されることになります。
したがって、その手続きを取ることなく、貸
室の鍵を付け替える行為は、刑法上
は不動産侵奪罪(刑法235条の2)に
該当するおそれがあります。
2) 貸室内への立入り行為
貸室内への立入り行為は、立ち入
る必要性が認められない限り、「正当
な理由がないのに、人の住居若しくは
人の看守する邸宅、建造物・・・に侵人
し」たものとして住居侵人罪(刑法
130条)に該当するおそれがあります。
(3) 貸室内に存在する物の
搬出行為
賃貸借契約が適法に解除されたと
しても、貸室内に存する物の所有権が
賃借人にあることに変わりはありませ
ん。したがって、賃貸人が賃借人に対
し、明渡請求権を有しているからと
いって、貸室内に存する賃借人が所
有権を有している物を、貸室外に持
ち出す行為は、「他人の財物を窃取し
た」ものとして窃盗罪(刑法235条)に
該当するおそれがあります。
鍵の付け替えや物の
搬出等を許容する特約
そこで、賃貸借契約書にあらかじ
め、「賃貸借が終了したにもかかわら
ず、賃借人が占有を継続する場合に
は、賃貸人は鍵の付け替え、貸室内
への人室、室内に存する物を搬出・
処分しても賃借人は一切異議を述
べない」との特約を設けた場合であ
れば、契約の効力で、これらの行為
は有効に行えると考えることができ
るでしょうか。
しかし、この特約は、
自力救済を行うことを許容することを
内容とするもので、自力救済は違法
とされているため、違法行為を行うこ
とを許容する特約は無効と解されま
す。したがって、このような特約を設
けたからといって、これらの行為が有
効になるわけではないため、注意が
必要です。
ポイント！
●賃貸借が終了したにもかかわらず、賃借人が退去しない場合には、賃貸人は、賃借人に対し建物明渡請求権
を有する権利者ではあるが、明渡請求において法的手続きを講ずるのではなく、実力で実現することは自力
救済として違法行為となる。
●契約を適法に解除した後であっても、賃借人が明渡しをしない間に鍵の付け替えを行い、賃借人を貸室から
締め出す行為は違法とされ、不動産侵奪罪に該当するおそれがあり、賃室への立ち入りは住居侵入罪に、室内動産搬出行為は窃盗罪に該当するおそれがあります。
●賃貸借契約書で、これらの行為をあらかじめ許容し、異議を述べない旨を合意する特約を設けても、その特
約は無効と解される。
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