皆様おはようございます！！
マイダスの営業の北垣です。
12月、やっぱり寒いですね。
いざ・マイホームの契約・購入も最後になります。
売主と契約条件について合意したら、いよいよ契約の締結に入ります。
売買契約書の案文を不動産会社が作成しますので、契約の締結の前に合意し
た内容やその他の契約条項を確認のうえ理解しておくことが必要です。
売買契約を結ぶ時の注意点！
売買契約は、書面がなくても当事
者間の゛契約をする意思の合致」だ
けで成立しますが(諾成契約といい
ます)、互いに約束したことは書面
にしておかないと後々トラブルの原
因になります。
宅地建物取引業法(以下、宅建業
法)は、諾成契約によるトラブルを
防止するために、不動産会社に対し、
契約が成立したときには、契約の内
容を記載した書面(゛37条書面」とい
います)を売主、買主に交付するこ
とを義務付けています。
通常は、
売買契約書が37条書面を兼ねています。
売買契約の注意事項と手付金について！
① 約束ごとは必ず書面に
売主、買主が契約に対して相手に約
束したこと、または相手が約束したこと
は、小さなことであっても契約書に特約
として記載しておくことがトラブルを防
止することにつながります。
契約後に約束どとが生じることもありますが、
そのときは、①約束事項、
②年月日、③約束した人の署名・押印
を記した書面を作成しておきましょ
う。約束したことを相手が否定したと
きに書面がないと、約束したことを証
明するのは至難なことです。
② 契約内容の確認
契約書にサインする前に、もう一度契
約内容の確認をします。
通常は、媒介業者が
契約書を読み上げて、双方の読み合
わせにより最終確認をしています。
この
確認は、契約条件について合意した内容
が契約条項となっていることの最終確認であり
契約条件の話合いをするための
ものではありません。
契約当日に新たな
契約条件や変更を申し出ることがないよ
うにしなければなりません。
そのためにも
できるだけ早い段階で契約書の内容を
確認しておくことが必要です。
③ 契約を締結する
契約書に押す印鑑は認印でも構いま
せんが、実印で押印することも多いの
で事前にこの件に関しては媒介業者に確
認しておきましょう。
契約書をはじめ、
様々な書類への押印は、書類の内容を確
認して必ず自分で行います。
印鑑を預け
ることは大変危険なことですので絶対に
してはいけません。
④ 売買代金の支払い方法
売買代金の支払い方法は、契約交渉
の際に決めますが、一般的に、売買契約
時に手付金を支払い、残金は一括して最
後の引渡しと同時に支払います。
場合に
よっては取引の状況により、中間金を支払う事もあります。
金融機関等からの融資を利用してい
る場合、融資実行が引渡し後になるとき
は、売主が融資金を直接受け取る「代理
受領」手続きや「っなぎ融資」を受ける
ことが必要になることもありますので、
その点の確認も忘れずに。
⑤ 手付金はいくら払う⁉
額に決まりはありませんが、売買代
金の5〜10%が一般的です。なお、手
付金は売買代金の支払いではありませんが、
一般の取引では、手付金は残金支払
いのときに売買代金の一部に充当される
ケースがほとんどです。
手付のない契約は危険！
いったん売買契約を締結すると自己の都合で契
約を解除することはできません。
しかし、手付を
支払った契約であれば(「手付契約」といいます)、
買主は、契約相手が履行に着手していなければ支
払った手付金を放棄することで契約を一方的に解
除することできます。
手付金の損失だけで違約金は
発生しません。
「100%融資、頭金なし、家賃支
払いより少ない返済でマイホームが買える」など
の広告の甘い言葉につられて、十分に検討せずに、
お金は要らないからと安易に「手付金なし」で契約をすると
契約を解除したいと思っても解除で
きません。
契約の解除を申し出ると違約金を請求
されることになります。
契約のときはO円でも、
やめるときは何百万円の違約金が発生することに
なります。
事情が変わり契約の解除が必要になる
ことはありますので、たとえ100%融資が可能で
あっても手付金を支払って契約するようにします。
違約金の額は契約によりますが、売買代金の
10%または20%にしていることが一般的です。
時には手付金と同額にすることもあります。
次のブログに、契約を解除したい時について書かせてもらいます。
次に、最近お問い合わせが多い「民泊」に関するコラムです！！
「空き家」については、当面の利用者がいない場合、建物の劣化を防ぐために適切な維持管理が必須となります。
誰も居住しなくなった家は、劣化がどんどん進んでしまいます、、、
適切な維持管理とは、適切な通風・換気や、清掃といった類のもので、一般的な「空き家管理サービス」は
これらの定期的な巡回業務が中心となります。
昨今ではこれらに加え、郵便物の整理や、目視による雨漏りなどの確認を含めた管理を行っている
不動産会社やNPOもあるようです。
マイダスのお客様の中にも物件を購入後民泊を始められるお客様も多数おられます。
オリンピック、万博が近づいてきている中で更に需要が高まっているとも言えますね。
空き家の有効活用策として注目されているのが、「民泊」です。
日本政府は来訪する外国人観光客の目標を2020年までに年間4000万人に設定しており、
いまや大都市だけでなく、地方都市や農村にも訪れる観光客が増えています。
建物を民泊として活用することで、適切な通風・換気や清掃を実践することが可能です。
宿泊者がいれば、チェックアウト後に必ず清掃が発生します。
その際、通風・換気を行うことができ、建物の劣化を防止することができますし、
管理の行き届いていない空き家の増加を防ぐことにもつながります。
不動産事業者は、民泊を希望する建物オーナーに対し、民泊物件のためのリノベーションのお手伝い、
換気や清掃などの管理業務、そして旅行サイトの掲載取次など業務の一切を受託することで、収益向上が見込めます。
そして建物所有者にとっても、民泊は性別や年齢を超え、身近な存在となりつつあります。
民泊仲介の世界的大手、米Airbnbによると、日本におけるホストの平均収益は年約118万円となっており、
ホストの55%と半数超が女性となっています。
年齢別でみると全体の26,7%のホストが「65歳以上」のシニアだそうです。
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担当：北垣（きたがき）
