おはようございます。
営業の北垣です。
本日は、賃貸相談の話しをさせて頂きます。
所在不明の借家人とその連帯保証人
に対する明渡し請求の可否について解説していきます。
『アパートの1室を自営業者に賃貸し、その父親に連帯保証をしてもらっています。
ところが、3ヶ月前から賃料が入金されない為、現地を確認すると、入居者は部屋に住んでなく連帯保証人である父親に確認しても所在はわからないとの事でした。窓から室内を確認すると、室内には、家財道具など、かなり残っている状態です。賃貸借契約を解除したいのですが、行方不明の賃借人にどうしたらいいのでしょうか？』
答え・・・
賃借人が建物賃料を3カ月分以上滞納した場合は、原則として、信頼関係を破壊するに足りる債務不履行が
あったことを理由に配達証明付内容証明郵便により賃貸借契約を解除することができますが、契約解除の意思
表示が賃借人に到達することが必要です。
賃借人が行方不明の場合は、この方法によることができませんが、現在
の民事訴訟法では、賃借人に対する建物の明渡しを求める訴状に、契約を解除する意思表示を記載し、その訴状
を公示送達に付することにより、行方不明の賃借人に対しても有効に解除の意思表示を行うことができます。
ただし、契約が解除されても、法的には、連帯保証人に対して建物の明渡しを請求することは認められていません。
明渡しの判決を得て、強制執行手続きにより、建物の明渡しを実現することができます。
1.賃料を滞納した賃借人
に対する契約解除
賃借人がlカ月でも賃料を滞納す
ることは賃借人の債務不履行に該当
します。
しかし、だからといって、直ち
に賃貸借契約を解除することは原則
として認められていません。
賃貸借は、
継続的な契約関係ですから、判例は、
信頼関係破壊理論を採用して
おり、賃借人の債務不履行が賃貸借
契約の当事者間の信頼関係を破壊
するに足りる債務不履行の場合でな
ければ、契約を解除することができないとの
判断を示しているからです。
一般には、賃料の3カ月分の滞納があ
れば信頼関係の破壊を認め、賃貸
借契約の解除を認めるのが判例の
傾向です
。ご質問のケースでは、賃料
が3カ月間人金がないということです
から、相当期間を定めて催告をし、
賃貸借契約を解除することが認めら
れるケースです。
2.行方不明の賃借人に
対する契約解除の手続き
契約解除などの意思表示は相手方に
到達して初めて効力が発生しま
す(民法97条1項)。
ご質問のケース
のように相手方が行方不明の場合に
は、民法は「公示の方法」によって意
思表示をすることができると定めてい
ます(民法98条1項)。
この方法は、
簡易裁判所の滞納賃料の催告と契約
解除の意思表示を記載した書面を2
週間公示してもらうというものです。
また、現在では、民事訴訟法の改正に
伴い、訴状に契約解除の意思表示が
記載されているときは、訴状を公示送
達することにより契約解除の意思表
示を相手方に通知することも認められるようになっています(民事訴訟法
113条)。
訴状の公示送達の場合も、
被告の所在が不明であることが要件
ですので、賃借人が現在所在不明で
あることを立証する必要があります。
3,連帯保証人に対する建物明渡し請求の可否
については、次のブログに、解説していきます。
マイダスは賃貸マンションオーナー様をサポートします！
マンション・アパート・文化住宅などのオーナー様は物件管理や
住居人の方へのご対応に日々努力されているかと思います。
しかし、不動産経営を行うなかでどうしても問題にぶつかる事もあります。
例えば、空室が築年数を重ねて増えた、金利が上昇して支払が増えた、
住民とのトラブルが多い、設備の買い替え費用が賃料の数年分かかる など
徐々に物件の問題が出てきてしまいます。
マイダスではそんな訳あり物件の売却お手伝い致します。
新築のマンション一室から築50年以上の文化住宅一棟まで
リフォーム、修繕無し！
そのままの状態で買取ります！
査定から売却まで一貫してお手伝いします！！
アパート・文化住宅・賃貸マンション・工場・
事務所ビル・レジャービル・テナントビル・
沿道サービス物件収益物件買取キャンペーン中！
ご売却をお考えのオーナー様今すぐお電話下さい！
無料査定・無料相談・秘密厳守で近隣に知られる事なく
売却可能です！
担当・北垣（きたがき）
https://古アパート文化住宅買取大阪奈良.com/contact/
