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本日は不動産も「仲介業者の説明義務に関するトラブル」に関するコラムです⇊
★宅地建物取引業者は、仲介の対象物件以外の事項について、
どのような場合に説明義務を負うのか？
【宅地建物取引業法第35条1項】
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を
依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者
（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとし
ている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、
宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、
これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を
交付して説明をさせなければならない！
売買対象の居住用不動産の近隣住民の状況についての説明義務
→居住用不動産の売買の仲介を行おうとする宅地建物取引業者は、
当該不動産の隣人の状況については、当該隣人が迷惑行為を行う可能性が高く、
しかもその程度も著しいなど、購入者が当該建物において居住するのに支障を来す
おそれがあるような事情について客観的事実を認識した場合には、
当該客観的事実について説明する義務を負うと解するのが相当である（大阪高判平16・12・2）。
土地売買契約時より20 年以上も前の取壊済の建物での自殺の説明義務
→宅地建物取引業者が、売買契約締結後、代金決済の前までには、２０年以上前に
本件土地上に建っていた建物で自殺事故があったらしいとの認識に至ったものと認定された
事案において、「本件土地上で過去に自殺があったとの事実は、本件売買契約を締結するか
否かの判断に重要な影響を及ぼす事実であるとともに、
締結してしまった売買契約につき、その効力を解除等によって争うか否かの判断に重要な影響を
及ぼす事実でもあるといえる。
したがって、宅地建物取引業者として本件売買を仲介した被告としては、
本件売買契約締結後であっても、このような重要な事実を認識するに至った以上、
代金決済や引渡手続が完了してしまう前に、
これを売買当事者である原告に説明すべき義務があったといえる
（宅地建物取引業法４７条１項１号ニ）。」と判断を示し、
宅建業者の不法行為責任を認めて慰謝料の支払を命じた。
この判例は控訴審、高松高判平２６・６・１９でも維持されている
（松山地判平２５・１１・７、控訴審高松高判平２６・６・１９）
※宅建業者は、本件決済日の数日前に本件事件等を知ったが、既に20 年以上も経過しており、
建 物も取り壊されていたことから説明義務はないと考え、買主に説明しなかった事案。
◎20 年以上も前の自殺について説明義務があるとしている。
◎建物は取壊されており、土地の売買において、過去に建っていた建物内の自殺についての
説明義務があるとされた。
◎契約締結後に判明した事情であっても、代金決済・引渡完了前に説明すべき義務があるとした。
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担当：北垣（きたがき）
