皆様おはようございます。
営業の北垣です。
先ほどのブログの続き・マイホームの売却計画を立てる！事について話しをさせて頂きます。
② 売買方法を知る！ 公薄売買と実測売買
敷地面積については、①登記簿に記
載された面積で売買する「公簿(登記
簿)売買」と、②実測をして実測面積
で売買する「実測売買」の二通りの方
法があります。
登記簿面積と実際の面積に差異があ
る土地は少なくありませんので、土地
は、実測面積による「実測売買」が望
ましいといえます。実測売買では、隣
地所有者との境界立会い・確認のうえで
測量を行い、測量図を作成して買主
に交付します。登記簿面積と実測面積
に差異が生じたときには取り決めた単
価で清算します。どちらの方法で契約
するかは最終的には話合いで決めるこ
とになります。
なお、建物については、実際の面積
と登記簿面積が相違しても清算することはしていません。
注意！ 実測売買をする時は
実測売買の場合に作成する測量図には、現況測量
図と確定測量図の2種類があります。確定測量図の
作成では、道路などの官民査定も行いますので国や
行政との打合せが必要になり、時間を要します。
③ 瑕疵トラブルの防止を検討する
建物は、経過年数により相応に品
質・性能が低下してくるのは当然のこ
とです。それらの経年変化による建物
の劣化現象とは別に、シロアリの害、
雨漏り、結露等による木部の腐食、不
同沈下による傾き等の欠陥が引渡し後
に発見されて「暇疵トラブル」になる
ことが少なくありません。
土地・建物
に欠陥があった場合の売主の責任を
「暇疵担保責任」(現行民法570条、
改正民法566条)といいます。
つまり！
「暇疵」とは欠陥のことです。
知っている
建物の不具合は告げておくことが
大事ですが、国は、トラブル防止の施
策として、①建物状況調査、②安心R
住宅制度を用意しています。任意の制
度ですが活用も検討してみましょう。
注意！ 売主の瑕疵担保責任
住まいの売却で気を付けなければならないの
が「暇疵トラブル」です。
売主の暇疵担保責任を
知っておく必要があります。暇疵トラブル
防止の制度も知っておきましょう。売主の「暇疵
担保責任」は、2020年4月1日以降は民法改正
により大きく変わりますが、「暇疵担保責任」と
民法改正後の責任のルールについては売主としての法律上の責任を理解しておきましょう。
最近はご質問が多い「不動産売買のクーリング・オフ」に関してのコラムです↓
そもそもクーリング・オフとは何ぞや？？
⇒いったん契約の申し込みや契約の締結をした場合でも、契約を再考できるようにし、
一定の期間であれば無条件で契約の申し込みを撤回したり、契約を解除したりできる制度
まず一つ目のポイントは
売主が宅地建物取引業者であるか？ということです
売主が↑業者以外や、個人の場合はクーリング・オフ適用対象外です！
そして重要なのは
宅建業者から「クーリング・オフを行うことができること及びその方法」を書面で告げられてから
⇒8日間を経過した場合は解除不可
そして次のポイントは、契約をどこで行ったかです
宅建業者の事務所や買主が自ら希望して買主の自宅・勤務先で契約を締結している場合
⇒解除不可！
ただし、レストランや喫茶店、テント張りの現地案内所などでの契約は解除が可能です
そしてそして
買主が物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき
⇒取引完了で解除不可
買主がクーリング・オフ制度により売買契約を解除した場合は
契約締結時に受領した手付金があれば返金しなければなりません！
宅地建物取引でも、かつて訪問販売や旅行先での販売など不安定な状況での取引が行われ、
苦情や紛争が多発したことがありました。そのため昭和55年に宅建業法が改正され、
クーリングオフの制度が導入されています！！
弊社には
◎空き家管理士
◎相続診断士
などの専門知識を有するスタッフが在籍しております。
文化住宅・商業ビル・事業用地の査定や買取はマイダスへご相談ください。
相続案件も数多くの実績がございます
まずはお気軽にお問い合わせくださいませ
あなたからのお電話お待ちしております！！
担当：北垣（きたがき）
