皆様おはようございます。
マイダスの北垣です。
契約解除の5つの方法についての残り2つ解説していきます。
④ 売主の契約違反による解除
売主が「約束した期日までに建物を引
き渡さない」場合、契約どおりに引き渡
すように催告しても引き渡さないとき
は、契約を解除して違約金を請求するこ
とができます。契約で約束したことを行
わないことを「債務不履行」といいます。
売主・買主は、互いに相手方に対し、契
約上の義務を履行しなかったときには
「債務不履行責任」を負うことになりま
す。軽微な債務不履行については契約解
除できませんが、損害が生じているとき
は損害賠償を求めることができます
⑤ 売主の瑕疵担保責任による解除
購入した土地・建物に、契約時に知る
ことができなかった暇疵(欠陥)があり、
その暇疵によって契約の目的を達するこ
とができない場合に限り、契約を解除する事ができます。
家が建てられない土地、建物が建替え
の必要な違反建築物であった場合などの
重大な暇疵である場合は、契約の目的を
達成できないため、買主は、売主に対し、
暇疵担保責任に基づいて契約の解除を求
めることができます。しかし、修理等に
より修復が可能な暇疵の場合は、契約の
目的を達することができないとはいえま
せんので契約の解除を求めることはでき
ません。その場合には、修復費用等の損
害賠償を請求することができます。
暇疵担保責任に基づく解除は「契約の
目的を達することができない重大な暇
疵」である場合に限定されていることを
理解しておきましょう。
2020年4月1日以降の民法改正後※
の契約では、「理疵担保責任制度」が廃
止され「契約不適合責任」の契約責任と
して取り扱われます。引渡しを受けた土
地・建物に欠陥(契約の内容に適合しな
い暇疵)があった場合、契約不適合責任
を免責する特約がない限り、売主の債務
不履行責任として契約の解除請求ができ
ますが、軽微なものについては契約解除出来ないとされています。
以上で契約解除の5つの方法についての解説を終わります。
本日は最近コラムで書いておりますマイホーム買換えの損失の繰越控除に関して書きたいと思います！
◎購入時に比べて値下がりしたマイホームを売却した場合の譲渡損を3年間繰り越して控除
◎住宅ローン控除と併用可、その他の譲渡所得の特例とは選択適用
居住用財産を買い換えた場合において、その譲渡資産に係る譲渡損失があるときは、
その譲渡損失の金額について、他の所得との損益通算及び譲渡年の翌年以後3年内の各年分の
総所得金額等から繰越控除が可能
この特例は住宅ローン控除との併用が可能ですが、他の譲渡所得の特例とは選択適用
令和元年12月31日までに居住用財産の譲渡(マイホームの売却)をした場合で、譲渡資産及び
買換資産が次の要件に該当する場合には、この特例の適用を受けることが可能
譲渡資産（売却したマイホーム）
→居住用財産の譲渡であること
→譲渡年の1月1日における所有期間が5年を超えていること
→その敷地等に係る譲渡損失のうちを500㎡を超える部分に相当する金額は繰越控除の対象にはなりません
買換え
→譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日までの3年間に買換資産を取得すること
買換え資産（購入したマイホーム）
→適用者の居住用部分の床面積が50㎡以上のものであること
※中古住宅である耐火建築物については、新築後の経過年数が25年以内のもの又は
地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準等に適合していること
◎取得年の12月31日(繰越控除の適用を受ける場合は、その控除する年の12月31日)において買換資産の
取得に係る返済期間10年以上の一定の住宅ローン等の残高を有すること(譲渡資産については、
住宅ローンの有無は問わない)
◎繰越控除の適用を受ける各年分においては、合計所得金額が3,000万円以下であること
◎取得年の翌年12月31日までの間に居住を開始すること又は居住開始の見込みであること
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担当：北垣 （きたがき）
