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おはようございます。

営業の北垣です。

本日は、前のブログで　4.売買契約における取扱いの続きの解説をしています。

『売買契約後決済前の災害による建物の滅失』

4　売買契約における取扱い

加えて、改正によって、売買につい
ては、決済前に引渡しがなされた場
合には、引渡し後に履行不能となっ
ても、「その引渡しがあった時以後に
その目的物が当事者双方の責めに
帰することができない事由によって
滅失」したときは、「買主は、代金の
支払を拒むことができない」として
(改正後の民法567条1項)、危険が
移転するという定めが設けられまし
た。たとえば、契約日の3カ月後に決
済(残代金支払い)が予定され、契約日の

1カ月後に引渡しがなされてい
たところ、契約日の2カ月後に地震
が発生し、建物が倒壊してしまった
というケースでは、引渡し以降に建
物が滅失していますから、買主は代
金の支払いを拒むことができないと
いうことになります。

5　まとめ

売買契約書では、一般的に、契約
後決済前に目的物が滅失した場合
の契約の取扱いについての特約が
設けられ、目的物が滅失したときには、

契約を解除できる、または、代金
債務は当然に消滅するなどの条文
が設けられています。

したがって、本
稿で紹介した民法の改正内容は、実
務には特段の影響を与えません。

しかし、最近のわが国の自然災害
による被害状況をみれば、危険負担
の問題は絵空事ではなく、差し迫っ
た検討課題です。

日常的に利用して
いる契約書の文言についても、それ
が法律的にどのような意味をもって
いるのかを理解しておくことは、専
門家である宅建業者の責任という
ことになります。

今回のポイント！

●改正前の民法では、契約後決済前の建物の滅失について、代金債務は消滅しないという債権者主義の原則
が採られていたが、債権者主義は常識に反するために、一般的に売買契約に特約を定め民法の原則を修正
していた。

●改正によって、契約後決済前の建物の滅失の取扱いが変わり、買主は代金支払いを求められても、これを拒絶でき、
かつ、契約の解除ができるものとされた。

●改正によって、売買契約においては、引渡し後に建物が滅失した場合には、買主は代金支払いを拒むことが
できず、契約を解除することもできないものとされた。

以上で、売買契約後決済の災害による建物の滅失についての解説を終わります。