おはようございます。
マイダスの北垣です(*^-^*)
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今回はアパートの税金対策についての解説です。
アパート経営は利益率が大きいことから、税金も多くかかります。
なんとか税金対策をできないかと考えてる人も多いのではないでしょうか。
しかし、個人で行うアパート経営の場合は、税金対策としては節税がしにくいと言えます。
個人のアパート経営は、経費として認めてもらえる範囲が限定的です。
税金対策をしたいと思っても計上できる必要経費が少ないため、
税金が高いと感じている方もいると思います。
この記事では、個人でアパート経営をする場合の税金と節税のコツについて
解説します。
〇アパート経営が節税！安くなる税金とその理由
アパート経営は節税の手段としても注目されています。アパート経営は、次の3つの点で節税が可能です。
〇所得税・住民税
不動産所得は、給与所得や事業所得などのほかの所得との損益通算が可能です。
不動産所得が赤字となった場合、赤字分を他の所得から差し引くことができるため、所得税・住民税が安くなります。
赤字では経営の意味がないのではと思われますが、不動産所得は実際は黒字でも帳簿上は赤字になることは少なくありません。
その理由は、不動産投資にかかる諸費用や減価償却費が経費として認められているからです。
〇固定資産税・都市計画税
すでに土地を所有している人に限られる節税ですが、固定資産税・都市計画税の節税が可能です。
現在用途のない土地や駐車場として活用している土地の場合は、アパートを建設することで固定資産税・都市計画税の節税が可能です。
更地の場合と比較すると、アパートがある場合んの土地の固定資産税には、
以下のような軽減措置があります。
〇相続税
アパートは相続税対策としても有効です。
現金資産を相続する場合、その金額そのものが相続税課税金額加算されます。
しかし、アパートとして不動産で相続する場合には、土地と建物の両方で評価額が下がります。
アパートが建っている土地は、「貸家建付地」となり、
おおよそ、8割程度に、建物については、
取得価額のおおよそ40％で評価されます。
〇経費化できるものは証明を取っておく
アパート経営にはさまざまな経費がかかります、管理費や損害保険料など
アパート経営に関わる費用はもちろんですが、ローンにかかる金利なども経費として収益から差し引くことができます。
確定申告の際に必要となるため、経費の証明となる書類は忘れずに取っておきましょう。
経理や申告を税理士に依頼している場合には、その費用も計上可能です。
〇青申告を活用する
アパート経営は、部屋数が10室以上であれば事業的規模として認められ、
確定申告で青色申告を選択できます。
黒字の場合、青色申告には65万円の控除額（複式帳簿の場合）がありますので
節税にも有利です。その他にも、家族を専従者として給与を支払い、
その分を経費化できる、損失を3年間繰り返せるというメリットもあります。
また、事業規模以下の場合でも、青色申告を選択することによって
10万円の控除のみは受けられますので、活用しておきましょう。
〇節税ばかり意識しないことも大切
所得税・住民税を大きく節税できるのは、物件購入の際に諸経費が発生する1年目です。
また、不動産所得税の納付のため、に2年目も節税の恩恵を受ける事ができます。
しかし、3年目以降になると経費は減価償却費が中心となり、節税効果は薄れます。
アパート経営は節税に役立ちますが、所得税・住民税が安くなることは、
見方を変えればアパート経営で十分な利益が出ていないとも考えられます。
節税にばかりに気を取られず収益拡大を考えなければ、
経営が成功しているとは言えませんので注意しましょう。
〇節税効果を狙うなら区分マンションの方が有利
アパート経営では、所得に損益通算によって所得税・住民税の節税をはかることができます。
ここおで、ポイントとなるのは減価償却費ですが、長期的に見た場合には、
償却年数の長いマンションの方が有利となるケースも多いです。
資金の状況や今後の運用拡大のｐ方針などを加味した上で検討してみましょう。
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担当者 北垣（きたがき）
