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⇩敷金返還請求と原状回復義務のコラムの続きです⇩
原状回復についての改正民法の規定は任意規定
改正民法における原状回復についての規定は絶対的なルールというわけではな
く、民法と異なる特約も有効であると解されます。したがって、賃貸借の当事者
は、賃借人が通常損耗についても原状回復義務を負う旨の特約をすること自体は
可能です。ただし、そのためには、最高裁が示した条件を遵守することが必要で
す。最高裁は、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての
原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる
から、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を
負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記さ
れているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により
説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認めら
れる等、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という）が明確に合意されて
いることが必要であると解するのが相当である」と判断しています（最高裁平成
17年12月16日判決）。したがって、通常損耗について賃借人が原状回復義務を
負う旨の特約を設ける場合は、その通常損耗の範囲を賃貸借契約書自体に具体的
に明記し、賃借人がその旨を明確に認識できるようにすることが必要とされてい
ることに留意してください。
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