おはようございます。
マイダス北垣です！！
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本日は、土地・建物の欠陥に対する責任について解説していきます。
売主は、売却した土地・建物に買主が注意しても知ることができなかった
暇疵(欠陥)があった場合、特約で免責していない限り、暇疵担保責任(民法
改正後は契約不適合責任)を負うことに留意しておきます。
売主の瑕疵担保責任
土地・建物に存在している暇疵(欠
陥・不具合)のすべてが、売主の暇
疵担保責任の対象になるわけではあ
りません。
契約の時点で存在してい
る暇疵のうち、買主が注意しても知
ることができなかった暇疵のことを
「隠れた暇疵」といいます(買主は善
意無過失)。
売主はこの「隠れた暇
疵」について暇疵担保責任を負いま
す(売主は無過失責任)。
買主は瑕疵担保責任
に基づいて損害賠償請求や契約の目的を達することができない
重大な暇疵の場合は契約解除ができ
ます。
契約が成立した日以降に新たに生
じた暇疵は、暇疵担保責任の対象にな
りません。
①引渡し以降に新たに生
じた雨漏り等の暇疵は買主(新所有
者)の負担となり、
②契約の成立から
引渡し前までの間に土地・建物に生じ
た暇疵は、民法の危険負担の問題や債
務不履行責任の問題になります。
●危険負担と民法改正
契約を締結して引渡しを受ける前に、契約をした建物が例えば、売主・買主の責めに帰さない地震で大きな被害
を受けた(地震により建物に新たな暇疵が生じた)場合、「この建物の修復費用は誰が負担するのか」「買主は契約を
解除できるのか」、これが民法の危険負担の問題です。
現民法は買主負担としていますので、建物の修復費用は
買主が負担することになり、契約の目的を達することができない大きな被害であっても契約を解除すること
ができません。
これはあまりにも不公平ですので、取引実務では、天災地変等で引渡し前に取引物件に被害が
生 じたときには、売主は被害を修復して引き渡す、また、契約の目的を達することができない大きな被害であると
きには、買主は契約を解除できるとする「危険負担特約」をつけて、売主・買主の公平を図っています。
なお、危険負担条項(534条・535条)は今回の改正で削除されます。また、地震等により売主が建物を引き渡
すことができなくなったとき(履行不能)は、売主の帰責性は要件ではなくなり、天災地変等が原因で売主に
責 任がなくても、買主は売買代金の支払いを拒絶することができ、契約を解除できることになります。
●売主の責任と民法改正
民法改正で暇疵についての売主責任のルールが変わります。
2020年4月1日施行の民法改正では、「暇疵担保責任制度」を廃止して「契約不適合責任」という契約責任の制度に
ルールを変更します。
「暇疵担保責任」は「種類又は品質について契約の内容に適合しない責任」(契約不適合
責任)に置き換わります。
売主は「契約の内容に適合した欠陥のない土地・建物を引き渡す契約責任がある」
とする考え方です。
暇疵担保責任の法的考え方は大きく変わりますが、取引実務は、特約で売主の責任の範囲を
決めるのは民法改正以降も同じですから、言葉の使い方が違うだけで実質の対応に大きな変化はないと思われます。
注)新しいルールは、2020年4月1日以降に締結される契約に適用されます。
以上で土地・建物の欠陥に対する責任の解説を終わります。
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担当：北垣（きたがき）
