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マイダスの下田です！本日は物件調査についてのコラムです☆
不動産調査の中でも、特に難しいとされているものに、「道路に関する調査」があります！
法務局や役所等で調査した内容と現地の状況に違いがある場合があるため、
現地調査をしっかり行い、役所調査と合わせて総合的な判断をする
必要があります。
道路調査においては、大きく分けて2つの観点に注意して行います！
①「敷地の前面道路の区域に関する調査」(道路法)
②「調査対象敷地での建築の可否の調査」(建築基準法）
現地調査のポイント
→「道路の位置」の調査では、敷地が道路に接しているかどうかを確認します。
道路脇には、U字溝や水路などがあります。水路は、行政機関によっては道路扱
いをするところもあれば、「水路幅員が2mを超える場合、敷地は道路に接して
いない」とする行政機関もあります。法務局等で公図を取得した際、道路に地番
がある場合は、道路の測量図と登記事項要約書を取得し、その地番の所有者
を特定します。所有者が個人などの場合、建築確認の際、調査対象地が道路に接
していないときは、重大な問題に巻き込まれます。
「借地契約が結べるか」「道路用地の取得ができるか」など、大変な問題です。
また、水路である場合は、後日、建築確認担当課で、「水路は建築基準法上の
道路に含まれるかどうか」について調査をします！
→「道路の形状」の調査では、道路が直線であれば、敷地との交点は両端の2点
となり、道路境界点は2カ所です。
道路が「くの字」に折れ曲がっている場合は、敷地との交点は少なくとも3カ所
となります。敷地が角地であれば、隅切りの交点を含めて、それぞれの交点に、
境界標があるか否かを現地調査します。
その際、道路境界標に行政機関のマークがある場合は、道路の境界が確定し、
道路の位置、形状、範囲、幅員等も確定している可能性があります。
まだ、道路境界確定図の有無の調査を実施していない場合は、
道路維持管理担当課で調査します！
続きのポイントは本日2件目でお話ししたいと思います★
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