おはようございます。
営業の北垣です。
本日は、『売買契約後契約前の災害による建物の滅失』について解説
させて頂きます。
「売買代金の一部を内金として支払って建物を購入しましたが、決済の前に、大地震が発生し、建物が滅失してしまいました。
それでも残代金を支払わなければならないといけないでしょうか？ また、すでに支払い済の代金の返金を請求することが出来ますか⁉」
1 引渡し前であれば
支払いを拒める
建物の滅失が、建物の引渡しを受
ける前であれば、残代金の支払いを
拒み、また、支払い済みの代金の返
還を求めることができます。
他方、建物
の滅失が、建物の引渡しを受けた
後だと、残代金の支払いを免れず、
支払い済みの代金の返還を求める
こともできません。
2 危険負担の原則
さて、契約上当事者双方が互いに義務を負担する契約を、「双務契約」
といいます。
改正前の民法では、双務契約
において、契約後決済前に、物
の引渡債務を履行できなくなったと
き(後発的不能、債務者に責任がな
い場合)、反対給付(他方の債務)が
消滅するかどうかが、危険負担の問題と捉えられていました。
危険負担の取扱いには、債権者主
義と債務者主義があります。
債権者主義とは、
後発的不能のリスクを
債権者に負わせる考え方 [たとえば、建
物の売買契約について、契約日から
2カ月後に決済 (残代金支払い弓1渡
し)が予定されていたところ、契約日
から、lカ月後に地震が発生し、建物
が倒壊してしまった事例で、反対債
務(売買代金債務)を存続させるこ
とであり、債務者主義とは、後発的
不能のリスクを債務者に負わせる考
え方、この事例において反対債務(売
買代金債務)を消滅させることです。
これまで、民法の条文上は、債権者
主義の原則が採られていました(改
正前民法534条Ⅰ項)。
しかし、建物が
滅失したのに買主が代金支払義
務を負うという債権者主義は、通常
人の感覚と異なり、常識的とはいえま
せん。
そのために、一般的に売買契約
書の中で、決済前に建物が滅失した
場合には、代金債務を消滅させると
の取決めがなされ、特約で民法の条
文の非常識が修正されていました。
3 民法改正による
考え方の転換
改正後の民法では、まず、後発的
不能について、反対債務の消滅への
影響を問題にする構成を取りやめま
した。
そのうえで、当事者の一方(建
物の売買では売主)の債務が履行
不能になったときには、相手方(建物
の売買では買主)に、反対債務(売買
代金債務)の支払いを拒絶する権
利、および、契約を解除する権利を
与えました(改正後の民法536条Ⅰ
項、542条1項1号)。
したがって、
特約で定めなくても、民法上、買主は売
買代金を拒むことができ、また、契約
を解除できることになります。
4 売買契約における取扱い
については、次のブログに、解説させて頂きます。
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