皆様おはようございます！
マイダスの北垣です！！
1月も毎日たくさんのお問い合わせをありがとうございます☆
本日は、マイホーム売却後にする余裕を持って引き渡しの準備について解説していきます。
契約の締結が終わったら、引渡しの準備に入ります。
実測売買の場合は
速やかに測量の手配が必要です。引渡し時に残置物があるとトラブルになり
ますので、処分すべきものは早めに処分することが必要です。
売買契約をした売主の最大の義務
は、土地・建物を契約で約束した状
態で引き渡すことです。
約束した状態の
土地・建物を約束の期日までに
引き渡すことができないときには、
契約違反になり、債務不履行責任を
負うことになってしまいます。
居住中の建物の売却のときは自身の
引越しもあり慌ただしくなるので、
引渡日の間際になって慌てることが
ないように、早め早めに準備します。
次の準備事項のうち、専門家への
依頼が必要なものについては、媒介
業者が紹介、手配等の手伝いをしま
すので、担当者としっかり打合せを
しておきます。
①土地・登記済証（権利証）
代金受領と同時に買主に引き渡します。
万一、登記済証(権利証)・登記識別情報を紛失している場合、司法書士による「本人
確認情報」または「事前通知制度」を利用することになります。
紛失していることを媒
介業者に伝えてください。
⓶抵当権等抹消書類
代金受領と同時に登記済証(権利証)とともに買主に引き渡します。
抵当権者への返済
と抹消書類の受領方法を抵当権者である金融機関等と確認しておく必要があります。
③測量・境界標の設置
実測売買等で測量が必要な場合、契約後、直ちに土地家屋調査士・測量士等を手配します。
境界標の設置も同様です。
④補修工事・リフォーム工事
補修工事等の約束があるときは、一定の工事期間が必要ですので早めに行うことが必要です。
⑤土地・建物書類
建築確認申請時の書類、検査済証、土地測量図等、手元にある関係書類一式を整理して
おきます。
⑥不要物の処分
引渡日前日までに撤去・処分を済ませておきます。
⑦付帯設備の動作確認
動作を確認して、不良・故障があれば修理しておきます。修理した場合、買主にその旨
を報告しておきます。
⑧その他
その他、契約で買主に約束している事項
⑨登記費用
抵当権抹消等の登記費用を確認しておきます。
当日司法書士に支払います。
⑩仲介手数料
決済・引渡し完了後に媒介業者に支払います。
以上となります。
次は「賃貸借」に関するコラムです！！
まず、皆様ご存知かと思いますが
賃貸借とは→賃料を支払って物の貸し借りをすることですね！
↓賃貸借の存続期間↓
賃貸借の存続期間は20年を超えることができないので20年を超える期間を定めた場合には、20年に短縮される
また、賃貸借契約は更新することができますが、更新後の期間も20年を超えることはできない
なお、期間の定めのない賃貸借も有効！！
↓賃貸借の終了↓
期間の定めのある賃貸借の場合
期間の定めのある賃貸借は、原則として期間の満了をもって終了
ただし、期間が満了したあとも賃借人が賃借物の使用(または収益)を継続している場合で、
賃貸人がこれを知りながら異議を述べなかったときは、従前の賃貸借契約と同じ条件で更新されたものと推定される
期間の定めのない賃貸借の場合
期間の定めのない賃貸借は、当事者はいつでも解約の申入れをすることが可能
解約の申入れがあったときは、土地の賃貸借については申入れの日から1年経過後、
建物の賃貸借については申入れの日から3カ月経過後に終了
↓賃貸人(貸主)および賃借人(借主)の権利義務
目的物の修繕
賃貸人は、目的物について必要な修繕を行う義務を負う
賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしょうとするときは、賃借人はこれを拒むことができない
必要費→目的物の現状を維持するために必要な支出
例えば、雨漏りの修繕にかかる費用
もしも、賃貸人が入院していたなどで一時的に立て替えることもありますが
賃借人は賃貸人に対して、直ちに必要費を償還請求することが可能
有益費←目的物の価値を増加させるための支出
例えば洋式トイレにウォシュレットをつけた場合の費用など
賃借人が有益費を支出したときは、賃貸借契約の終了時に、その価値の増加分が残っていれば、
賃貸人は「賃借人が支出した金額」または「賃貸借の終了時に残存する価値の増加額」のいずれかを選択し、
その額を賃借人に償還しなければならない
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担当：北垣（きたがき）
