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本日は「売買契約後決済前の災害による建物の滅失」の民法改正による
考え方の転換に関してのコラムです↓
改正後の民法では、まず、後発的不能について、反対債務の消滅への影響を問題
にする構成を取りやめました。そのうえで、当事者の一方(建物の売買では売主)
の債務が履行不能になったときには、相手方(建物の売買では買主)に、反対債務
(売買代金債務)の支払いを拒絶する権利、および、契約を解除する権利を与えま
した(改正後の民法536条1項、542条1項1号)。
したがって、特約で定めなくても、民法上、買主は売買代金を拒むことができ、
また、契約を解除できることになります。加えて、改正によって、売買につい
ては、決済前に引渡しがなされた場合には、引渡し後に履行不能となっても、
「その引渡しがあった時以後にその目的物が当事者双方の責めに帰することがで
きない事由によって滅失」したときは、「買主は、代金の支払を拒むことができ
ない」として(改正後の民法567条1項)、危険が移転するという定めが設けられ
ました。たとえば、契約日の3カ月後に決済(残代金支払い)が予定され、契約日の
1カ月後に引渡しがなされていたところ、契約日の2カ月後に地震が発生し、建物
が倒壊してしまったというケースでは、引渡し以降に建物が滅失していますか
ら、買主は代金の支払いを拒むことができないということになります。
売買契約書では、一般的に、契約後決済前に目的物が滅失した場合の契約の取扱
いについての特約が設けられ、目的物が滅失したときには、契約を解除できる、
または、代金債務は当然に消滅するなどの条文が設けられています。したがっ
て、本稿で紹介した民法の改正内容は、実務には特段の影響を与えません。
しかし、最近のわが国の自然災害による被害状況をみれば、危険負担の問題は絵
空事ではなく、差し迫った検討課題です。日常的に利用している契約書の文言に
ついても、それが法律的にどのような意味をもっているのかを理解しておくこと
は、専門家である宅建業者の責任ということになります。
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